이웃사람 <부동산TV> 유투브 내용을 요약해서 정리해보았다. 이웃사람 유튜브는 실시간 영상의 경우 녹화본을 내리는 경우가 많아서 또 보고 싶어도 볼 수가 없는 영상이 많음.
내가 쓴 글이 아니고, 내가 다시 보려고 이웃사람님의 내용을 정리 요약 해봄.
https://www.youtube.com/watch?v=RjV-67YoBOg
'30년전부터 21년 지금까지 부동산의 가격의 변화'
시대별 집값의 변화를 보면 문제인 정부 때 집값이 수직상승하고 있음.
정권별 서울 아파트값 시세 변화를 살펴 보자.
김영삼 대통령떄 부터 집값 상승에 대한 도표이다.
이명박때를 제외하고 집값이 오르고 있는데 문재인 대통령까지 30년동안 집값이 90%의 확률로 올랐고 3배가 넘게 올랐다. 그러면 앞으로 30년은 어떻게 될까?
30년전 은마 아파트 가격은 1억 9천만원이다.
21년 현재 은마아파트 가격을 보면 23억8천만원 선이다.
30년 전을 기준으로 살펴보면 은마아파트 기준 12배가 오른것을 볼 수 있다.
과거의 자료를 기반으로 살펴보면 집값은 꾸준히 오르고 있지만 다음 정권때 더 오를지 아니면 내릴지 알 수 없다. 하지만 예측은 해 볼 수 있다.
이 그래프를 보면 22년 이후에는예정된 공급이 거의 없다.
내년에 정권이 누가 될 지는 모르지만 이 공급문제를 해결하지 못하면 수도권 전세값이 불안해 질 것.
21년 9월 기사내용이다. 왜 세종시만 아파트 가격이 폭락 전조인가?
해답은 입주량이 늘어났기 때문이다. 아래 그래프를 보면 입주량이 늘어난 것을 볼 수 있다.
이렇게 입주량이 터지면 집값이 잡히는 것 을 확인 할 수 있다.
불과 2년전, 2019년 기사를 보면 서울에서도 집값이 하락한 것을 확인 할 수 있다.
집값이 하락한 이유는 2017년 부터 2019년까지 입주물량이 많았기 때문이다.
박근혜 정권에서 물려준 분양 물량이 많았기 떄문에 입주가 터지고 집값이 잡힌 것을 알 수 있다.
그런데 지금 집값이 오른 이유는?
이미 박근혜 정권에서 나왔던 물량은 제 역활을 했고 지금은 물량이 없다.
위와 같은 자료를 쭉 검토 해본 결과 예측해본다면
앞으로 주택 물량은 반토막이 난 상태이고, 서울에서는 더 이상 지을 곳이 없기 떄문에
민간 재건축, 민간 재개발 붐이 조만간 불 예정이라고 예측 할 수 있다.
'재건축 상품을 제대로, 쉽게 골라내는 방법'
서울 연구원에서 발표한 자료.
앞으로 집값과 전세를 값을 잡기 위해 집을 지어야 하겠지만 이미 우리 주면에 90%가 재건축이 될 예정이므로 재건축대상이 될 예정이므로 재건축 아파트를 기회로 삼아보는 것도 나쁘지 않다.
1.현 세대수 2. 현 용적률 3.용도지역 4. 토지면적
- 현 세대수랑 용적률 알아보기
부동산 사이트를 검색하면 확인 할 수 있다.
- 용도지역, 토지면적 알아보기
네이버에 토지이음으로 검색한다. http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp
토지이음
확인도면서비스, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공
www.eum.go.kr
여기에 내가 궁금한 아파트 주소를 써 넣으면 된다.
검색결과를 보면 토지면적과 용도가 주거지역이라는 정보가 나온다.
여기서 주의할 내용은 제 3종 일반 주거 지역이라고 되어 있는데 이건 지역마다 조례가 다르므로 확인해야 한다.
- 검색한 내용을 가지고 정리해본다면
현 세대수 2856
용적률 175%
면적 101247.3
면적(평) 30627.31
용도지역 250%
연면적 76568.27 ( 면적(평 )X용도지역 곱한 값 )
가세대수 3062.731 ( 연면적 나누기 25평 값)
일반 분양분 206.7308 ( 가세대수에서 연 세대수를 뺸 값)
재건축 아파트 고르는 방법
위와 같은 계산을 통해 재건축 아파트를 고를 수 있다. 서울에서 저평가 되는 아파트 지역을 검색해보고 열심히 계산해 보자.
